http://setroute.blog21.fc2.com/ サラリーマンとして働きつつ、不動産投資を実践する管理人の日記です。 ja http://setroute.blog21.fc2.com/blog-entry-7.html 家に帰ってくると東京都税事務所から葉書が、、、不動産取得税のおしらせだ！登記してまだ1月ちょっと、こんなに早く来るのかっ！！思い込みで翌年の確定申告してからだと思っていた。そうすると、これも初期費用として計算しておいた方がいいんですね～1500万位の物件で＋12万位覚悟しておきましょう。 登記してまだ1月ちょっと、こんなに早く来るのかっ！！
思い込みで翌年の確定申告してからだと思っていた。
そうすると、これも初期費用として計算しておいた方がいいんですね～
1500万位の物件で＋12万位覚悟しておきましょう。
]]> 未分類 2009-10-20T23:42:33+09:00 りょう太 FC2-BLOG http://setroute.blog21.fc2.com/blog-entry-6.html さて、前回はローンを組むのを販売業者さんの紹介だと組みやすいと書きましたが、それに頼るだけではそこから紹介される物件しか購入できないことになります。それ以外にも仲介物件で魅力的な物件が出る可能性もあり、ずっと同じ業者さんの紹介に頼るつもりはもちろんありません、やはり物件次第ですね。最初に一軒購入した経験から、購入までのだいたいの流れや必要な手続きが自分で理解できていますし、銀行屋さんへのコネが出来 それ以外にも仲介物件で魅力的な物件が出る可能性もあり、ずっと同じ業者さんの紹介に頼るつもりはもちろんありません、やはり物件次第ですね。
最初に一軒購入した経験から、購入までのだいたいの流れや必要な手続きが自分で理解できていますし、銀行屋さんへのコネが出来ています。
ローンを組む時に銀行の方から名刺をいただくのですが、その時にそれとなく「もし、今後他の仲介物件を購入検討する際には相談に乗っていただけますか？」と聞いてみると、やはり銀行さんも商売です、「その時は私にご連絡ください！」と嬉しい返事をいただけました。
実際は提携不動産業者と個人では銀行さんの中でも扱う部署が違うらしいですが、そこは紹介いただけるそうですし、貴重なコネクションになります。
そこで実際に自分で見つけてきた物件をメールで送って見てもらうと、提携業者でなくても同じ条件でのローンが組めるとのこと！
やったー！これで可能性が広がります！！
おそらく個人で飛び込みで銀行に行ってもローンの相談はできるでしょうが、やはりお付き合いがあると違いますね。
とはいえ、仲介物件は仲介手数料がかかるので、やはり初期費用は高めになりますね。
しかし、値切る楽しみもありますし次は仲介物件を狙ってみようかなと思ってます。

]]> 未分類 2009-10-19T23:51:56+09:00 りょう太 FC2-BLOG http://setroute.blog21.fc2.com/blog-entry-5.html ほしい物件が見つかってもお金がないと買えません。もちろんりょう太もサラリーマンですから現金で買えるような貯金は持っていません。そこでローンを組んで買うことになります。初心者にはこれが一番の壁になりますね。なんせ良い物件を見つけても、お金借りれないと買えないです。ここで選ぶローンによって大きく違ってくるんです。ネット検索してみると４％～10%超まで様々なローンが見つかります、だいたい貸出期間も20年位で もちろんりょう太もサラリーマンですから現金で買えるような貯金は持っていません。
そこでローンを組んで買うことになります。
初心者にはこれが一番の壁になりますね。
なんせ良い物件を見つけても、お金借りれないと買えないです。
ここで選ぶローンによって大きく違ってくるんです。
ネット検索してみると４％～10%超まで様々なローンが見つかります、だいたい貸出期間も20年位です、しかも頭金は物件価格の30%を用意しなければならない場合が多いです。
しかし、不動産屋さん特に投資用マンション販売に熱心な自社保有（再販）の業者さんは提携ローンを整備していることが多いです。そうすると今だと3%前後で35年で物件価格95%のローンが組めます、しかも仲介手数料がかからないので（実質は物件価格に含まれている）初期投資の費用がぐっと少なくなります。
実際にりょう太が購入したマンションでは約1500万の物件を購入するのに要した初期費用は120万です。キャッシュフローがプラスなので、これ以上の追加投資は必要ないわけです。
これがもし、頭金30%の20年ローンだったとすると頭金と諸費用で500万強、それに加え利子にもよりますが月々のローン返済が多くなってしまうのでおそらくキャッシュフローが数千円マイナスになり、結局20年間で6-700万の支払いとなってしまいます。
もちろん、20年経ったらその時点から収入は増えるわけですが。。。
りょう太はそんなに気長に待てないので、頭金が10年以内に回収できる計算でローン組めないと投資には踏み切らないと決めています。
]]> 未分類 2009-10-18T17:49:25+09:00 りょう太 FC2-BLOG http://setroute.blog21.fc2.com/blog-entry-3.html 不動産投資といっても何から始めたらいいんだろう？とりあえずは知識を仕入れるところから始めようと思い、本を読むところから始めました。買った本は「ど素人がはじめる不動産投資の本」、名前にひかれて買っちゃいました。ど素人がはじめる不動産投資の本(2006/08/10)国房 啓一郎中川 寛子商品詳細を見るサラリーマン大家さんの体験本は世の中にあふれているので、なんでも一冊買って読むといいですよ。基本的な知識や必要なステ とりあえずは知識を仕入れるところから始めようと思い、本を読むところから始めました。
買った本は「ど素人がはじめる不動産投資の本」、名前にひかれて買っちゃいました。

ど素人がはじめる不動産投資の本 (2006/08/10) 国房 啓一郎中川 寛子 商品詳細を見る

サラリーマン大家さんの体験本は世の中にあふれているので、なんでも一冊買って読むといいですよ。基本的な知識や必要なステップがわかります。
ただ、投資理論というか、投資に対するスタンスや考え方は人それぞれなので、あくまで参考にする程度です。本を読んでその通りにやったら成功した！なんてウマイ話はあるわきゃないって位で読みましょう。
ただ、この本に書いてあった実利回りの計算方法は非常に堅実な計算方法で、僕も基本はこれを参考に物件評価をしています。実際の物件やローンを組む銀行やおつきあいする不動産屋のシステムによっても全然違ってきますので、都度細かい修正をかけて使っています。

次に物件を探すのはどうしたらいいんだろう？と言うことで、とりあえずYahoo不動産などのインターネットサイトで手当たり次第にめぼしい物件を探しました。
めぼしい物件を探すと、とりあえず問い合わせフォームで問い合わせをかける。
返事が来たらさらに細かい質問で突っ込んで聞いて見る、この繰り返しでした。
そうするうちに、未公開物件の情報などもくれるようになり、不動産さんとも直接お会いしていろいろ話を聞く事が出来ました。
中古の投資物件を扱っている会社も様々で、新築ワンルーム業者さんのように自社物件を賃貸管理やローンとセットで売り込んでいる会社もあれば、単なる仲介業者さんもあることが解りました。

自社保有物件を売っている業者さんは基本的に値引きなし、利益を上乗せしているので物件価格が高い、しかし提携ローンが整備されていて買いやすくなっている。
一方で、仲介業者さんは仲介料は必要になるものの値引きも可能で安く買うことができる、ローンは提携がある場合もあるが基本は自分で探さないといけない、現金で買う客が多いんだそうです。

りょう太が購入したのは前者の業者さんです。たしかに物件価格はすこし利益を載せているかなという価格でしたが、銀行査定済みのローンが組める物件のみを販売しており、初期投資額が少なくて済むのが最大の理由でした。

もちろん自分なりに勝算ありと踏んで決めました。
上に書いた本の投資理論とはかなり異なる投資となっていると思います。
なんといっても本職を持っているサラリーマンの投資は低金利の長期ローンが組みやすいのです！

次回あたりからもっと具体的に書いていきますね。
それでは今日はこの辺で！

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]]> 未分類 2009-10-05T22:50:31+09:00 りょう太 FC2-BLOG http://setroute.blog21.fc2.com/blog-entry-1.html マンション投資は本当に利益が出るものなのでしょうか？そんな疑問をお持ちの方は多いと思います。りょう太はワンルームの賃貸マンションに住んでいるサラリーマンですが、今年からマンションのオーナーとなりました。現在、都内に2部屋のワンルームマンションを保有しています。これまでも不動産投資の本を読んだりして、いろいろ勉強はしていたのですが、いざ購入となるとなかなか勇気のいるものです。自分で購入してみてはじめ りょう太はワンルームの賃貸マンションに住んでいるサラリーマンですが、今年からマンションのオーナーとなりました。
現在、都内に2部屋のワンルームマンションを保有しています。
これまでも不動産投資の本を読んだりして、いろいろ勉強はしていたのですが、いざ購入となるとなかなか勇気のいるものです。
自分で購入してみてはじめていろいろわかってきた部分もあります。
そこで、これからマンション投資を始める人たちに少しでも役立てばと思って情報発信を始めることにしました。

ワンルームマンションは勧誘の電話とかたくさんかかってきますよね。
たいていの営業マンのいうことは同じです、年金対策に！節税できます！生命保険代わりに！ etc...
まあ嘘ばっかりではないんでしょうけど、そんなにメリットがあるでしょうかね？
僕の場合はこのようなメリットは一切望みませんでした、純粋に投資としてみた場合にはこのような営業マンの進めるマンションを購入するのは気が進みません。
たいていの場合、新築のワンルームやファミリータイプを35年ローンで購入した場合、月々最小限の出費で済み、いずれマンションが手に入りますよって論法です。
35年ですよ！35年、月々1万円払ったとしても1万円×12カ月×35年で420万円です。頭金を払うでしょうから実際には500万円以上の支払いがあるわけです。
それでも35年後に家賃収入が入ってくるから、老後を考えると安心だ！って思う人はいいんでしょう。
でも僕だったら、その1万円を貯金や投資信託に回しておきたいと思います。
それに月々1万円の負担であれば、その人はいくつのマンションを購入できるでしょうか？生活費を考えると、月々の負担が増えると厳しいですよね。

マンションを買う時に最も重要なことは、買ったときから利益が出ることだと思います。
りょう太は9月に1部屋、10月に2部屋目を購入して現在2部屋のオーナーです。
いずれも中古物件ですが、それぞれ月に1万5千円以上の利益を生んでいく計算です。
とはいえ、非常に心細いです。
これからの金利や家賃相場によっては、いつマイナスとなるかわかりません。
りょう太の今後はお金もちのマンションオーナーか、それともローン地獄にはまるのか。

やってみて判ったノウハウや情報と併せて、今後の行く末を発信していきたいと思います！








]]> 未分類 2009-10-05T00:32:50+09:00 りょう太 FC2-BLOG